Sous-location: une bonne idée ?

Vous pouvez louer un bien immobilier dont vous êtes propriétaire à votre propre société en faisant appel à un intermédiaire. Vous pouvez ainsi sortir de l'argent de votre société. Mais est-ce réellement une bonne idée? La sous-location a ses avantages et ses inconvénients. Nous les avons passés en revue pour vous.

Qu'entend-on par sous-louer ?

A loue un bien à B qui, à son tour, le loue à C. Cette dernière location (entre B et C) est qualifiée de "sous-location". Il n'existe pas de lien contractuel entre A et C, qui sont (en théorie) des étrangers l'un pour l'autre. A et B sont quant à eux liés par un contrat de location ordinaire, au même titre que B et C.

Les revenus de la sous-location sont généralement imposés à titre de revenus divers au taux de 15%. En outre, ce n'est pas le loyer perçu pour la sous-location qui est imposé, mais bien la différence entre le loyer perçu et les frais supportés pour obtenir ces revenus (entre autres, le loyer payé personnellement).

Exemple

Un dirigeant d'entreprise est propriétaire d'un bien immobilier qu'il veut louer à sa société. Il choisit de d'abord louer le bien à son frère au prix de 1.000 € par mois. Ce dernier reloue ensuite le bien à la société du dirigeant d'entreprise au prix de 1.100 € par mois. Le revenu divers du frère s'élève à seulement 100 € par mois (le loyer qu'il perçoit - le loyer qu'il paie personnellement).

Pourquoi sous-louer?

Pourquoi vous compliqueriez-vous la vie à passer par un intermédiaire plutôt que de louer directement à votre propre société? Il y a deux bonnes raisons d'opter pour une sous-location par l'intermédiaire d'un tiers.

Il est plus avantageux de louer à un particulier

Une personne physique qui loue un bien immobilier à une société (qui utilisera le bien pour les besoins de son activité professionnelle) est imposée sur la base du loyer réellement perçu. Une location à un particulier (à des fins privées) n'est imposée que sur le revenu cadastral (RC) + 40% et ce, quel que soit le montant du loyer.

Exemple

Reprenons notre exemple. Imaginons que l'immeuble du dirigeant d'entreprise ait un RC de 1.500 €. Si le dirigeant d'entreprise loue le bien à son frère, il perçoit, d'un point de vue fiscal, un revenu immobilier de 2.100 € (1.500 € + 40%). S'il le loue directement à sa propre société au prix de 1.000 €, il perçoit un revenu immobilier annuel de 12.000 € (le loyer réellement perçu). Il perçoit en réalité le même revenu (dans les deux cas, il perçoit 12.000 €), mais il sera imposé beaucoup plus lourdement s'il loue à sa société.

Il arrive que le loyer soit considéré comme rémunération

Un dirigeant d'entreprise ne peut demander qu'un loyer limité à sa "propre" société. La loi prévoit en effet qu'un loyer (plus élevé) n'est pas imposé à titre de revenu immobilier, mais à titre de revenu professionnel. Les revenus professionnels sont non seulement imposés plus lourdement, mais ils subissent également d'autres inconvénients (exigibilité de cotisations sociales, majoration possible pour insuffisance de versements anticipés, plus faible déduction forfaitaire de frais...).

La loi prescrit une formule en vue de calculer le "loyer normal" qu'un dirigeant d'entreprise peut demander à sa société: 5/3 du RC revalorisé. La "revalorisation" tient compte de l'évolution des prix et est déterminée chaque année par le Roi (pour l'exercice d'imposition 2012, elle est de 3,97). Cette formule permet de calculer un montant limite. Tout ce que le dirigeant d'entreprise perçoit en sus de ce montant limité est considéré comme rémunération.

Exemple

Reprenons notre exemple. Nous obtenons le résultat suivant 1.500 (RC) × 3,97 × 5/3 = 9.925 €. Ce montant constitue le loyer "normal" que le dirigeant d'entreprise peut demander à sa société. S'il demande 1.000 € de loyer (soit 12.000 € par an), il dépasse ce montant. Tout ce qui dépasse les 9.925 € est considéré comme une rémunération supplémentaire que le dirigeant d'entreprise a perçue de sa société (dans le cas présent, 2.075 €) et est imposé plus lourdement.

Pourquoi ne pas sous-louer ?

Vous aurez compris qu'une construction de sous-location permet de réaliser une économie fiscale importante. Le fisc affiche toutefois une certaine méfiance à l'égard de ce genre de construction. L'intermédiaire (qui, comme dans notre exemple, est souvent un membre de la famille du dirigeant d'entreprise) n'a généralement rien à avoir avec la location/sous-location. En fait, le dirigeant d'entreprise veut louer directement à sa société et, s'il recourt à un intermédiaire, c'est uniquement dans le but de réaliser une économie fiscale. Si vous n'avez pas une bonne raison de sous-louer, le fisc peut contester cette construction en invoquant la célèbre disposition anti-abus.

Si le fisc obtient gain de cause, l'intermédiaire est tout simplement exclu de l'équation. Ce qui signifie : un revenu immobilier plus élevé et le risque qu'une partie du loyer soit imposée à titre de rémunération.

Un homme averti en vaut deux. Si vous tenez vraiment à mettre sur pied une construction de location/sous-location, gardez assurément les éléments suivants à l'esprit (ces conseils sont basés sur l'attitude adoptée par la jurisprudence - celui qui exagère est débouté et c'est le fisc qui gagne).

Rédigez un contrat écrit et faites-le enregistrer. Le contrat aura ainsi une date fixe et il vous sera plus facile par la suite de prouver que vous n'avez pas feint la situation.

Respectez les relations contractuelles et payez correctement. Il est capital que les paiements soient effectués correctement. Le locataire doit payer au bailleur. Le sous-locataire doit payer au sous-bailleur. Vous devez passer par cette étape intermédiaire : il est très suspect que le sous-locataire (la société) paie directement au bailleur initial (le dirigeant d'entreprise). Il n'existe en effet en droit civil aucun lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire.

Demandez un prix normal: si l'intermédiaire demande un prix à peine supérieur de quelques euros au loyer original (p. ex. le dirigeant d'entreprise demande 1.000 € à son frère et le frère demande 1.050 € à la société), il est clair que l'intermédiaire n'en retire pratiquement rien (or il ne s'agit pas d'une attitude normale dans le chef d'un sous-bailleur, qui entend normalement réaliser un bénéfice sur sa sous-location).

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